한 번 배워 평생 써먹는 부동산 투자의 정석/김원철/위즈덤하우스_부동산 투자에 대한 오해를 푸세요 ── 책


"누구를 만나더라도 당당하게 어디를 갈 수 있는 사람이 되고 싶다"


부자가 되고 싶었던 저자의 이유다.

커피 한 잔이 밥값보다 비싼 요즘 돈이 궁해 카페의 자리를 차지하지 못한다거나...뭐 이런 것 때문에 사람 만나기가 꺼려져서 은둔형 외톨이를 자처하는 사람들이 많다하지?

나도 그렇다. 뭐 하나라도 내가 덜 쓸 수 있는 건 덜 써야 타인들과 어울릴 때 민폐끼치지 않을 수 있다는 강박관념에 사로잡혀 있는 인간 중 하나이지.

 

돈 버는 정보는 사람들 사이에서 얻을 수 있고, 외톨이는 점점 정보(=돈)에 가난해진다. 사람을 만나려면 커피값이라도 필요하고. 따라서 궁핍하면 사람 만나는 데 제약이 따른다.

부익부빈익빈은 다른 뜻이 아니라 바로 이런 걸 두고 하는 말이 아닐까.


500만원의 비교적 적은, 월급쟁이 누구라도 허리띠를 졸라매면 충분히 현실화 할 수 있는 금액에서부터 노년기에 돈을 좀 모은 후에 나름 넉넉한 종자돈을 위험하지 않게 안정적으로 굴릴 수 있는 방법까지.

전 생애를 두고 참고할 만한 부동산 투자 플랜이 이 책안에 다 들어 있다.

오랜 시행착오 끝에 얻은 일견 복잡해 보이는 정보를 단순화하는 저자의 능력에 경의를 표하는 바다.

아니나 다를까, 이분이 방송작가 출신이란다. 그것도 <남자셋 여자셋>,  <테마게임> <오늘은 좋은 날> 같은 대박 프로그램들의 작가였다. 후덜후덜.

역시 머리가 비상하고 한 가지를 잘하는 사람들은 다른 것도 잘하나보다. 요즘도 부동산 컨설팅 기업 대표로 일하시는 것 같은데 이 책이 발간된 지 꾀 되었음에도 아직까지 별다르게 추락이라고 할 만한 것 없이 안정적으로 잘나가고 계시는 것 같아서 괜시리 뿌듯하다.


정보가 넘쳐서 문제가 되는 시대이다. 몰라서 못하는 것이 아니라 제대로 된 정보를 외면하거나 알아보지 못하고, 더 큰 문제는 몸을 움직여서 실행에 옮기지 않기 때문에 부자가 되지 못하는 것이다.

넘치는 정보 속에서 믿을 만한 정보를 간파하는 것도 의외로 단순하다.

복잡하고 거창한 것이

제대로 된 정보일지 모른다는 노파심이

진짜 정보의 속성을 외면하게 하는 거라고 생각한다.


저자는 말한다. 돈은 차곡차곡 모으는 것이 아니라, 투자를 통해 기하급수적으로 늘어나는 것이라고.

'투자'가 어떤 사람들에게는 '투기'로 보일 수 있다. 나로 말할 것 같으면 분명 '투자'라고 생각하는 사람 쪽에 가깝다.

새로운 부동산 정책이 발표될 때 인터넷 뉴스를 보면 정부를 비판하는 수많은 댓글들을 볼 수 있다.

하지만 실제 현실에서 부동산에 투자하는 사람들은 부족할 것 없는 현금 부자들이 아닌 경우가 훨씬 많다.

투기라고 하기에 너무 뜬구름 같은 분야도 아니다. 도박 같은 것과는 분명 구별되는, 어쩌면 농사에 가까운 분야라고 생각한다. 그렇기에 엄연히 투자라고 생각한다. 

빚지고는 마음이 쪼들림을 견디지 못해 못살겠다고 생각하는 사람들은 절대 하지 못할 일이지만, 회계상에는 수익이 아닌 채무로 잡히더라도 일종의 페이크일뿐인 꾸준한 수익활동인 것이다.



투자수익의 반은 다시 재투자를 하는 식으로 규칙을 세워 잘 지키면 정직하게 재산을 늘릴 수 있다. 졸지에 부자가 되었다고 흥청망청 써버리거나, 아니면 이상한 정보에 혹해서 올인한 후에 홀딱 말아먹는 사람들 때문에 부동산 투자가 폐해를 낳는 것이지.

주식도 마찬가지일 것 같다. 1주일에 1주씩 우량주를 꾸준히 사면, 언젠가는 자산이 불어나겠지.

대박을 노리고 이상한 벤처에 묻지마 투자를 하고 그래서 위험을 부르는 것일테지.


실제로 무일푼으로 상경했던(오히려 주렁주렁 매달린 장남 아버지의 형제들 뒷바라지를 했어야 해서 마이너스 자본-_-) 내 부모님도 이제껏 보면 지금 살고 있는 집 한 칸만이 제대로 재테크의 결실이 된 셈이다.

물론 모험을 했다. 간이 작은 사람이라면 절대로 하지 못할 용단을 내리셨기에 가능한 일이었다. 나중에 기회가 되면 그 스토리를 소개해 보고 싶다.


우리 집은 부자까지는 아니지만 사실 주위에서 부동산으로 부자가 된 사람들을 많이 찾아볼 수 있다.

어떤 경우는 의도하지 않았는데 돌아보니 재테크 대박이 터진 경우도 있고.

그 중에는 진짜 심하다 싶을 정도로 ‘알박기’를 해서 나중에 죄나 받지 않을까 걱정되는 경우도 있었다.

소위 임대사업가에 준할 정도로 세입자들을 많이 거느리긴 하는데 어쩐지 집사나 가사도우미 혹은 독서실 총무처럼 험하고 귀찮은 일을 하는 사람처럼 보일 정도로 부자 같지도 않고 극심한 스트레스에 시달리는 것처럼 보여서 전혀 부럽지도 않은 경우도 있다. 그냥 사채나 일수놀이 하는 사람처럼 남들 쪼으는 게 일이고, 그게 아니면 여기저기 고장난 곳 고쳐주느라 하루도 편할 날이 없어보인다. 한 재산 굴리더라도 이런 식으로 마음 쪼들려가며 살고 싶지는 않다.

물론 어떠한 투자이건 ‘마음 쪼들림’은 톡톡히 치러야 할 대가이긴 하지만.


어떠한 투자에서건 종자돈이 중요하다는 건 상식이다.

종자돈이 있어야 뭘 해도 한다고.

문제의 종자돈을 그나마! 비교적! 상대적으로! 수월하고 안전하게 얻어낼 수 있는 것이 바로 부동산 투자이다.

목돈은 없지만 정기적인 수입이 있을 경우, 그리고 문제없는 신용도가 있을 경우에 종자돈 조차도 대출을 받아서 정기적으로 갚아나가면 된다.

그러니 방법이란 이렇게 단순한데 실행할 베짱과 부지런함을 갖긴 어렵다는 거다.

법원 인근에 살았었기에 경매를 노리는 사람들을 많이 목격했다. 주로 중년의 아주머니들인데...그들의 삶도 편하지만은 않다. 엄청 부지런해야 하는 거다.

빨간바지 전두환 부인 이순자 여사로 대표되는 ‘복부인’이란 것도 단언컨대 웬만한 노가다는 저리가라 할 정도로 힘든 일이었을 거다.


나는 원래 집이라는 건 내가 살 집 하나만 최대한 크고 편하게 갖추면 그만이라고 생각하는 편이다. 쓸데없이 집 개수만 늘리는 건 취향이 아니라고...

그래서 임대사업 같은 것은 오히려 혐오하는 편에 가깝다. 이 책을 읽고 생각이 조금은 바뀌었다. 본진(?)을 두고 임시로 지낼만한 곳이 필요할 경우에는 세를 살기보다는 아예 집을 사는 것이 좋을 것 같다든지....


그리고 원래 집은 새 집을 선호하는 편이다. 그러니까 분양입주 내지는 지은 지 1년 이내의 집.

건축 연도수가 지날수록 아무래도 집갚이 오를 대로 올라 있는데다가 유지, 보수비용이 많이 들기 때문이다.

물론 헌 집을 사서 재개발을 노리는 것도 좋은 재테크 방법이지만 나는 그 험난한 과정(?)을 한 번 목격했기에 다시는 겪고 싶지 않다. ㅋㅋㅋ

안 팔리는 부동산은 최대한 싸게 버리는 것. 이것도 우리 부모님이 거처를 옮기면서 실행한 방법이다.

집을 팔아야 할 때 인근 부동산에 똑같이 나온 집들에 비해 가격을 많이 깍아서 내놓고 그 집을 빨리 탈출(?)하는 것.

우리는 이사를 나왔는데 적정 가격을 고집하면서 그 정도 아니면 안 팔겠다고 하는 사람들 중에 계속 그 집에 눌러앉아서 재개발 할 시점까지 가게 되는 경우도 많이 봤다. 그렇게 되면 또다시 골치 아픈 상황에 마주치게 되기도 하고.


아무튼 사랑도 재태크도, 아니 인생의 모든 것은 타이밍인 것 같다.

그 타이밍은 누가 저절로 알려주고 가져다주는 것이 아니라 본인이 선택하는 거고. 따라서 운이 아닌 노력으로 가능한 일이다.



부동산으로 돈을 버는 것도 굉장히 단순하다.

기능적으로만 보면 복잡한 미적분 같은 것이 아니라 더하기, 빼기, 곱하기 개념만으로도 충분히 할 수 있는 일이다.

저자는 쇼핑과 부동산 투자는 다르다고 했지만, 그건 쇼핑의 매커니즘을 간과한 시선 탓인 듯 어쩐지 나에겐 둘의 방식이 다를 것 없이 여겨진다.

성패 여부는 눈대중으로 대충 인터넷 쇼핑을 하는 것과 매장에 가서 직접 눈으로 확인하고 재질도 만져보고 허용되는 한 써보기도 하고 해서 구매를 하는 것과의 차이점과 같다.

인터넷 쇼핑에서 실망할 일이 아무래도 많듯 부동산도 직접 발품을 팔아야만 안전하게 구매할 수 있다.


그런데 한 때 집을 보러 다닐 때를 돌이켜 보면 분양사무실에는 실제로 이런 전화들이 종종 걸려온다. 인터넷 분양아파트 정보 목록에서 주소랑 평형이랑 카달로그만 대충 보고 전화로 물어보고 집을 구입하겠다는 사람들.

시골 등 지방에 계신 어르신들이 목돈 굴릴 곳을 찾는 것이다.

정보화 사회라서 각 지자체가 토지종합정보 서비스 등을 제공하는데도 이런 필수적이고 간단한 것조차 확인하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 사람들의 말로를 뉴스에서 종종 볼 수 있다.

학교에서 딴 것 말고 사기 안당하는 법, 부에 대한 가치관 확립, 이런 것들이나 가르쳐 줬으면 좋겠다.


부동산의 가치는 단순하다. 그냥 살기좋은 곳이 비싼 거다.

아이들 교육을 시키기 좋거나, 노년을 편히 지낼 수 있거나.

교통이 사통팔달이거나 조망권이 좋거나.


토지는 부족하지 않다.

활용할 수 있는 토지는 부족하다!

사람은 많되 쓸 만한 사람이 없다든가 옷은 많되 입을만한 옷이 없는 것처럼...

이렇듯 부동산도 단순하다. 가치가 있고 쓸 만한 물건이 별로 없기에 그 가치를 지닌 물건을 소유하려 하는 아주 단순한 진리에 있다.


그런 곳은 아무래도 강남과 평창동 이런 데로 손에 꼽을만하겠지만 그런 곳에 입성할 수 없는 사람에게도 희망이 없는 것은 아니다.

최선을 선택할 수 없다면 차선을 선택하면 된다.

어느 지역을 막론하고 그 지역에서 조금은 살기 좋은 동네가 있게 마련이고,

아무리 강남이라고 해도 달동네보다 못한 가난한 사람들이 모인 동네도 있기 마련이다. 굳이 구룡마을이 아니라도 양재동같은 지역에도 반지하나 허름한 다세대 또는 원룸 등이 많다는 말이다. 강남 사람 부러워서 폄하하는 말이 아니라 죄다 돈 걱정도 없고 허세부리고 다닐 처지는 아닐 거란 말이다.


부동산이 거의 영원한 투자거리가 될만한 또 한가지 근거는 도시의 발전 주기가 지리나 경제, 사회 시간에 배웠듯이 '성장->성숙->쇠퇴->전이기->성장->성숙->쇠퇴->전이기....'를 반복한다는 것이다.

결국 사람들이 가치가 없던 물건에 새롭게 주목하고 모여들 확률에 목숨을 거는 것이 아니라 가치있는 물건은 사람들이 지속적으로 찾을 수밖에 없다는 긴 안목으로 하는 것이 바로 부동산 투자이다.

도시는 재개발, 단독주택 재건축, 뉴타운, 균형발전 촉진지구, 도시환경정비사업, 재해관리구역 선포, 특별분양 등 여러가지 명목하에 꾸준이 '개발'된다.

우리 역사를 보아도 수도였던 곳은 현재에도 수도 혹은 대도시다. 한양, 평양, 개성...미래에 뭔가를 한다 해도 이곳들의 가치가 다른 곳들보다 우위일 것이다.


책에 언급된 많은 방법들 중에서도 그나마 찌질한 경제수준에 근접한 나같은 사람들이 솔깃할만한 방법들을 몇 가지 정리해보았다.


연 500만원을 투자해 10년 후 자연스레 연금을 자가조달(?)하는 방법은 조각대지(자투리땅)을 경매 또는 공매로 매입하는 시뮬레이션의 경우는 매입한 조각대지가 재개발이 되는 경우, 신도시나 임대주택단지로 수용되는 경우 국가보상을 받을 수 있다.

용도변경이 되는 경우 소위 알박기를 할 수 있는데 일반 시세의 3배 정도 받는 것이 관례라고 한다. 저자 역시 그 이상은 경제사범에 준하는 죄악이라고 본단다.

대도시에 가까운 섬이었던 영종도의 경우 애초에 세금이나 재산 부담이 적었지만 국가 정책으로 인해 대박이 터진 대표적 지역이다. 정말 우연히 산 땅이 이렇게 10배, 20배 대박을 터뜨린 이웃을 본 적이 있다. 가난하지만 착하기로 소문났던 분인데 노년기에 큰 복을 받으셨다고들 다함께 축하해주던...


-토지거래 시 주의점

집이 아닌 땅을 거래할 때는 이른바 기획부동산이 잘라놓은 땅과 같이 '짜고치는 고스톱'이라는 사기를 조심하면 된다. 그런데 이를 구별하는 방법도 의외로 아주 단순하고 간단하다. 이를테면 근저당 관계를 살펴보고 조금이라도 1순위 근저당이 개인으로 잡혀있거나 은행일 경우에도 금액이 2순위의 개인보다 낮거나 한 미심쩍은 부분이 있으면 안 사면 되는 거다. 그 간단하고 단순한 것을 무시해서 울며불며 하는 사람들이 생기는 거다.

권리에 문제가 있는 땅이란 지상권, 지역권, 가처분권, 가등기권 등 지분관계가 얽힌 땅을 말한다.

하자가 있는 땅이란 철탑이 있거나 포락된 땅, 물에 잠긴 땅을 뜻한다.


토지 정보를 보기 위해 지적도를 볼 때 토지 경계선을 도로로 착각하거나 하는 문제로 사기를 당하거나 손실을 보는 경우도 있다고 한다. 그렇기 때문에 지적도와 등기서류를 검토하고 실제의 땅을 방문해 대조하고 꼼꼼히 따져봐야 한다. 


무슨 일을 하기 전에 정보를 얻는 것이 중요한데 그저 부동산 중개업자나 아는 사람이 해주는 말을 믿을 것이 아니라 일단 법적 절차가 어떻게 되어 있는지, 국가 정책이 어떠한지를 가장 먼저 살펴보는 것이 좋을 것 같다.




한정된 쓸 만한 영토위에 많은 인구가 집약된 우리나라는 그래도 현실적으로 ‘초초초부자’들의 전원주택이나 별장같은 것보다는 아파트가 중산층에게는 안정적인 재산 가치를 갖는다. 그래서 보통 아파트가 투자대상이 된다.


소형 아파트를 이용하는 방법은

이 경우의 실수요자는 집을 소유하기는 싫지만 임시로 살려고 하는 사람들이다. 특정 기업이나 학군, 교통요지라는 특성 등으로 인해 발생하는 꾸준한 수요인데 전세금 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있다. 또 전세금 수익을 얻는 시즌이 지나면 재건축 또는 리모델링으로 인한 추가 기회를 득할 수 있다. 임대사업과는 달리 세입자를 볼 일이 거의 없어 외국생활이 가능하기도 하고, 투자기간도 짧은 편이다.

여러 채의 아파트를 운용할 경우 임대사업자 등록을 하면 양도세 등 세금 혜택을 얻을 수 있다.

임대사업자 노릇을 안 해도 되는 임대사업자, 이런 것이야말로 종자돈을 빵빵하게 벌어놓은 노년의 편안한 삶이겠다.


위의 ‘소형 아파트 재테크’를 선택한 사람을 활용(?)하는 방법도 있다.

집주인이 대출을 아주 많이 받아서 투자를 한 집에 월세로 사는 방법이다. 이 경우 월세를 낮출 수 있다. 전세를 얻으려던 것을 월세로 얻으면 애초에 전세 계약금으로 하려던 돈이 종자돈이 되어 또 다른 재테크를 하면 된다.

그러니까 본진이 있지만 처분하기는 싫고 임시 거처가 필요한 실수요자 입장이 될 경우에 또 다른 기회를 만들어 봄직하다는 뜻이다.

실제로 이런 경우를 봐서 하는 얘긴데 혹시라도 집주인이 대출 원금이나 이자를 갚기 버거워지면 이 집을 소유할 수 있는 기회도 가질 수 있다.

월세를 살면서 기회를 보는 편도 좋지만 아예 다른 곳에 집을 사는 편도 좋다. 이러한 집은 그 특성상 꾸준한 수요가 있으므로 헌 집이 되어도 재건축 또는 리모델링을 노리는 투자자들에게 언제라도 되팔 수 있기 때문이다.


재테크란 이렇듯 여러 부류의 사람들의 니즈가 얼기설기 맞물리며 꼬리에 꼬리를 물고 이뤄지는 거다.

'돈은 돌고 돈다'는 말이 바로 그런 말인 듯.


-미분양아파트를 사려고 할 때 고려해야 할 점

1. 교통이 좋지 않거나

2. 세대수가 적거나

3. 브랜드 인지도가 낮거나

4. 혐오시설이 인근에 존재하거나

5. 학군이 좋지 않거나

6. 가격이 높다


이 중에서 6번, 가격 문제만 해당이 될 뿐 다른 요소에는 문제가 없다면 이 아파트는 그래도 살 만한 아파트이다. 물론 각 요소를 어떻게 판단하는지는 개인의 안목이 문제지만 -_-



아마도, 부자의 한 사람일 저자는 이 세상의 수많은 숨은 부자들과 마찬가지로 ‘세상을 바르게 보는 정직한 시선과 도덕성이 내리막길 없는 부를 가져다준다’고 역설하고 있다.

탈세를 경계해야 한단다. 쌓은 재산을 한 번에 날릴 수 있는 구렁텅이라고.돈에 대한 철학을 갖는 것이 우선이다. 돈을 왜 벌어야 하는가를 생각해야 자신을 잃지 않을 수 있다.

"돈을 무시해서도, 너무 대단하게 보지도 말고 균형을 잡아야 한다"







덧글

  • 알키 2016/12/05 18:01 # 삭제 답글

    안녕하세요?
    부동산 투자 분야 필독서를 출간하고 있는 알키 출판사입니다.
    김원철 씨의 <부동산 투자의 정석>이 12월 15일 새롭게 출간됩니다^^
    관련해 각종 이벤트를 마련했습니다.
    blog.naver.com/alkeybook/220878197832
    그럼, 한 해 잘 마무리하시고 성공적인 투자로 부자되세요^^
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